ルミス上院議員が暗号資産住宅ローン法案提出ビットコイン評価で融資拡大へ

Contents

1 背景
2 法案の概要
3 誘因と賛成意見
4 批判と懸念点
5 今後の展望
6 変動が予想される主要コインと影響分析
7 考察
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法案の内容
「21st Century Mortgage Act」により、暗号資産（特にBTC・ステーブルコイン）を住宅ローン資産として正式に認定する動きが進展。
政策背景と目的
若年層の住宅所有率低下（36.6%）や、暗号資産保有層（25〜45歳で21%）の資産構成を考慮した住宅取得支援策としての側面。
反対派の懸念点
価格変動リスクや市場の不安定化を警戒し、民主党が調査を開始。Fannie Maeの過去の慎重姿勢も注目点。
市場へのインパクト
BTCやステーブルコインの需要増期待、不動産関連トークンの注目、暗号資産市場全体のセンチメント改善可能性。
今後の焦点
具体的な適格資産の範囲・評価基準の確定、議会審議の進展、実務面での実装（Fannie Mae/Freddie Macによる対応策）

背景

2025年6月25日、米連邦住宅金融庁（FHFA）長官ウィリアム・プルテ氏は、政府系住宅機関Fannie MaeおよびFreddie Macに対し、暗号資産を住宅ローン申請における資産として組み込む案を策定するよう指示を出しました。この指示では、暗号資産を米ドルに変換せずに評価対象とすることが明記されています。
適用対象は、米国の規制対象取引所で保有され、法令順守が確認できる暗号資産に限定されます。
カリフォルニア不動産研究によれば、2023〜2024年の住宅購入者のうち、暗号資産の売却で頭金を支払った例は全体の約1％に過ぎず、実利用は非常に限定的です。

法案の概要

2025年7月29日、共和党のシンシア・ルミス上院議員（ワイオミング州）は、「21st Century Mortgage Act」と呼ばれる新法案を下院に提出しました。
本法案では、Fannie Mae・Freddie Macに対し、ビットコインやステーブルコイン等の暗号資産をシングルファミリー住居ローンの判断材料として正式に認定することを義務付けています。特に、強制的なドルへの変換を禁止する条項も含まれています。
ルミス議員は、「若年層の住宅所有率を向上させる」「デジタル資産で資産形成している世代に政策が追いついていない」と説明しており、伝統的な富の概念をアップデートする必要性を訴えています。

誘因と賛成意見

若年世代（35歳以下）の住宅所有率は36.6％（2025年初時点）にまで落ち込んでおり、若者の住宅取得支援が喫緊の課題となっています。
暗号資産を富の一部として保有している25歳〜45歳世代は全体の21％にのぼり、若年層には特に普及しています。

したがって、本法案はデジタル資産ホルダーへの融資機会拡大、さらには住宅市場の活性化が期待されています。

批判と懸念点

民主党のエリザベス・ウォーレン、バーニー・サンダース、ジェフ・マークリーらは、FHFA長官プルテ氏の提案に対し調査を開始しました。
主な懸念は、暗号資産の激しい価格変動や流動性不足、さらに過去の住宅バブル危機との類似性が指摘され、住宅市場の安定性に対する影響への懸念が強調されています。
また、2024年にFannie Mae自身が「暗号資産を担保として使うのは最も望ましくない」と報告しており、業界内でも慎重な認識があります。

今後の展望

項目	状況
FHFAの詳細方針	適格な暗号資産の種類や評価方法について、Fannie Mae/Freddie Macがプロセス案を策定中。
議会の成否	本法案は上院提出直後の段階で、委員会審議や下院通過の見通しは未定。
実務的影響	実装されれば、暗号保有者の住宅ローン申請において売却しなくても資産価値としてカウント可能。その結果、税金や売却のタイミングを気にせず融資申し込みが可能となる可能性あり。

変動が予想される主要コインと影響分析

コイン名	影響度（高・中・低）	理由
ビットコイン（BTC）	高	法案ではビットコインが明示的に資産認定対象として想定されており、住宅ローン資産としての需要増加期待。機関投資家や若年層の住宅取得に伴う新たなユースケースが生まれる可能性が高い。
イーサリアム（ETH）	中	直接的な対象には明示されていないが、ETHは主要な時価総額2位コインであり、暗号資産全体の制度進展ニュースに連動しやすい。DeFi・不動産関連トークン化プロジェクトとの連動期待もあり。
USDステーブルコイン（USDC, USDT等）	高	住宅ローンの適格資産評価で「ドル換算不要」が強調されており、ステーブルコインはボラティリティの低さから最も実用的な資産と見なされる可能性が高い。流動性需要増加が見込まれる。
ソラナ（SOL）	中	若年層ユーザーやNFT・Web3利用者が多いSolanaコミュニティにおいて、住宅取得のための資産評価用途拡大への期待感。ただし、制度適用の明確な対象ではないため間接的な連動に留まる可能性。
不動産関連トークン（Propy, Realio Network等）	中	暗号資産を住宅ローン審査に組み込む流れにより、ブロックチェーンベースの不動産トークン化プロジェクトが注目される可能性がある。小規模市場ゆえ値動きは大きくなりやすい。
高ボラティリティ系アルトコイン（DOGE, SHIB等）	低	法案対象外の可能性が高く、富裕層や住宅ローン審査の対象資産としては現実性に乏しい。市場全体のセンチメント改善による短期的なリスクオン資金流入の恩恵程度。

ポイント

BTCやステーブルコインは直接的な政策恩恵の期待が高い。
ETHやSOLは市場全体のセンチメント改善とWeb3系ユースケース拡大で間接的に反応。
不動産関連トークンは小型市場ゆえニュース流入による急騰リスクあり。
ミームコインは直接恩恵薄いが、市場のリスクオンムードで連動可能性あり。

考察

この提案は、デジタル資産を金融インフラに組み込む象徴的な一歩といえます。ただし、暗号資産特有の価格変動リスクは増すばかりで、短期的には住宅市場に悪影響を与える可能性も否定できません。例えば、急落時に住宅ローンの支払い能力を過信して融資が許可されれば、債務不履行リスクが高まります。

ただし、流動性の高いステーブルコインや、一定期間保有された資産に限定するなど、**適切なリスク調整ルール（例：資産評価額の70〜80％で換算）**が導入されれば、革新と安全性の両立は可能です。

最終的には、この法案が住宅取得支援と金融安定のバランスをどう取るかにかかっています。政策的に、若者の資産形成を支えつつ、金融システムに過度なリスクをもたらさない枠組みが構築されるかがカギとなるでしょう。